Predmet ozakonjenja mogu biti samo objekti koji su završeni u građevinskom smislu. Izuzetno, kada je predmet ozakonjenja zgrada, može se raditi i o zgradi na kojoj su izvedeni konstruktivni građevinski radovi.

Zakon o ozakonjenju se ne primenjuje na objekte za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, a koji se koriste bez rešenja o upotrebnoj dozvoli. Postoje izuzeci od ovog pravila. Ukoliko se radi o objektu izgrađenom na osnovu građevinske dozvole, odnosno odobrenja za gradnju i potvrđenog glavnog projekta, na kojem je prilikom izvođenja radova od istih odstupljeno. U slučaju da za ovakav objekat nije moguće izdati rešenje o izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji tada takav objekat može biti predmet ozakonjenja. Takođe ako je u postupku legalizacije po prethodnom zakonu izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, ali ne i rešenje o upotrebnoj dozvoli, nadležni organ donosi rešenje o ozakonjenju, pod uslovom da nisu vršene nikakve izmene na objektu izuzev tekućeg održavanja.

Predmet ozakonjenja ne mogu biti objekti koji su: 1) izgrađeni na zemljištu nepovoljnom za građenje (klizište, močvarno tlo, itd.); 2) izgrađeni, odnosno rekonstruisani od materijala koji ne obezbeđuje trajnost i sigurnost objekata; 3) izgrađeni na površinama javne namene, odnosno na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju određenih objekata javne namene; 4) izgrađeni u prvom i drugom stepenu zaštite prirodnog dobra, zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja, u zoni sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja, u vojnom kompleksu, itd; 5) izgrađeni u zaštitnoj zoni duž trase radio koridora, na pravcima prostiranja usmerenih radio signala između radio stanica. Od određenih navedenih pravila postoje izuzeci, gde je moguće donošenje rešenja o ozakonjenju u slučaju pribavljanja određenih saglasnosti ili dostavljanja dodatnih dokaza.

Pokretanje postupka ozakonjenja i vidljivost objekta na satelitskom snimku. Predmet ozakonjenja može biti objekat za koji je do 29. januara 2014. godine podnet zahtev za legalizaciju, ukoliko je isti vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, kao i objekat za koji nije podnet zahtev za legalizaciju, a za koji je građevinski inspektor doneo rešenje o rušenju u skladu sa odredbama Zakona o ozakonjenju, pod uslovom da je vidljiv na istom snimku. U slučaju da građevinski inspektor nije doneo rešenje o rušenju za objekat koji je vidljiv na pomenutom satelitskom snimku, stranka može podneti zahtev za ozakonjenje u skladu sa trenutno važećim zakonom. Iz ovoga proizlazi da je preduslov pokretanja postupka ozakonjenja vidljivost objekta na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine. Sa druge strane, rešenja o rušenju na osnovu kojih su pokrenuti postupci ozakonjenja ne izvršavaju se do konačnosti rešenja o odbijanju ili odbacivanju zahteva za ozakonjenje.

Spratnost i namena objekata. Da bi objekat bio ozakonjen mora biti usklađen sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene i spratnosti objekta. I od ovih pravila postoje određeni izuzeci. Tako da može biti ozakonjen objekat za koji se utvrdi da je namene koja se kreće u okviru planom definisanih kompatibilnosti. Takođe, u slučaju da objekat ima veću spratnost od spratnosti propisane važećim planskim dokumentom, za isti se može doneti rešenje o ozakonjenju ukoliko je to u skladu sa odlukom jedinice lokalne samouprave.

Da bi se izdejstvovalo rešenje o ozakonjenju neophodno je dokazati i pravni osnov. Ovo je često najzamršeniji deo procesa, s obzirom na nerešene i komplikovane imovinske odnose na parceli ili na samom objektu. Kao odgovarajuće pravo po Zakonu o ozakonjenju smatra se pravo svojine na objektu, odnosno pravo svojine, pravo korišćenja ili pravo zakupa na građevinskom zamljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana Zakonom o planiranju i izgradnji kao odgovarajuća prava na građevinskom zemljištu. Neretko se dešava da je deo objekta izgrađen na zemljištu koje, na primer pripada gradu, te je neophodno uz postupak ozakonjenja sprovesti i postupak utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta i otkupiti parcelu od grada. Isto tako dešava se da se objekat nalazi na više parcela tako da je neophodno rešiti imovinske odnose sa vlasnicima parcele čiji je deo zauzet. Kao odgovarajuće dokaze pravnog osnova Zakon o ozakonjenju navodi: za objekat izgrađen na zemljištu u svojini drugog lica, pravnosnažnu sudsku presudu kojom je utvrđeno pravo svojine na zemljištu; zatim tu su i ugovori o prenosu prava korišćenja, odnosno kupovini zemljišta ili prenosu, odnosno razmeni nepokretnosti, koji moraju biti overeni u odgovarajućoj formi; ugovor o kupovini objekta ili objekta u izgradnji overen u odgovarajućoj formi; pravnosnažno rešenje o nasleđivanju ili statusnoj promeni; akt ministarstva odbrane o dodeli “nužnog smeštaja”; kao i svi drugi pravni poslovi na osnovu kojih se na nesumnjiv način može utvrditi pravni kontinuitet zemljišta, objekta, odnosno posebnog dela objekta.

Projektna dokumentacija. Da bi se ozakonio objekat stranka u postupku mora dostaviti izveštaj o zatečenom stanju čiji je sastavni deo elaborat geodetskih radova. Jako je važno angažovati dobre stručnjake za izradu izveštaja o zatečenom stanju, te i ove troškove stranke moraju imati u vidu.

Na kraju, da bi se donelo rešenje o ozakonjenju neophodno je platiti taksu za ozakonjenje i prijaviti porez na imovinu za nezakoniti objekat za pet godina unazad. Iznosi taksi su znatno smanjeni kako bi se ozakonjenje objekata omasovilo, što je u skladu intencijom zakonodavca koji je propisao da je ozakonjenje objekata “javni interes”. Visina takse zavisi od klase, namene i načina korišćenja objekta. Najniži iznos takse je 5.000,00 dinara i plaća se za ozakonjenje objekata korisne površine do 100 m2, dok se za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu korisne površine preko 1.500 m2 i komercijalne objekte površine preko 1.500 m2 plaća taksa u iznosu od 3.000.000,00 dinara. Plaćanja taksi oslobođene su i posebne kategorije. Tako taksu ne plaća vlasnik nezakonito izgrađenog objekta namenjenog za stanovanje podnosioca zahteva i članova njegovog porodičnog domaćinstva, koji je lice sa invaliditetom, samohrani roditelj ili korisnik socijalne pomoći. Nakon što se plati taksa za ozakonjenje, osim u slučaju izuzetaka, organu postupka se dostavlja dokaz o podnetoj prijavi za porez na imovinu za nezakonito izgrađeni objekat za pet godina unazad. Po ispunjenju svih navedenih uslova donosi se rešenje o ozakonjenju, koje nadležni organ po službenoj dužnosti šalje katastru nepokretnosti i tako se konačno predmetni objekat uvodi u legalne tokove.

Ukoliko vam je potrebna pravna pomoć u vezi sa ozakonjenjem možete nam se obratiti na adresu: office@jovanoviclegal.com kao i na broj: 060 1851721.

Advokat Aleksa Jovanović, Pančevo